Anatomía del Contrato de Alquiler: Guía Experta para Arrendadores e Inquilinos

El contrato de arrendamiento es probablemente el contrato civil más común y conflictivo. Un contrato mal hecho puede resultar en meses de rentas caídas y un juicio de desalojo (desahucio) que dura años.

Puntos Críticos para el Arrendador (Dueño)

1. Garantías Reales y Personales

¿Cómo aseguras el pago?

Fiador (Aval): Persona física con inmueble propio (libre de gravamen) que responde si el inquilino no paga. Es la garantía más fuerte.

Obligado Solidario: Firma junto al inquilino y responde con sus ingresos, pero no necesariamente pone un inmueble en garantía.

Póliza Jurídica: Un servicio de terceros que investiga al inquilino y cubre gastos legales de desalojo.

2. Ley de Extinción de Dominio (Vital en México y LATAM)

Si tu inquilino comete delitos federales (narcotráfico, trata, secuestro) dentro de tu propiedad, el Estado puede quitarte la propiedad sin compensación.

Solución: Cláusula de Extinción de Dominio donde el inquilino declara la procedencia lícita de sus fondos y libera al arrendador de responsabilidad, obligándose a usar el inmueble solo para fines habitacionales legales.

3. El Inventario

Anexa fotos y lista detallada. Si no documentas que el piso estaba nuevo, no puedes cobrar por "rayones" al final. "El que afirma está obligado a probar".

Puntos Críticos para el Arrendatario (Inquilino)

1. Devolución del Depósito

Muchos dueños se "gastan" el depósito y luego inventan daños para no devolverlo.

Cláusula Defensiva:

> *"El Arrendador devolverá el depósito dentro de los 30 días naturales siguientes a la entrega del inmueble. De realizarse descuentos, deberá presentar facturas fiscales comprobables de las reparaciones realizadas."*

2. Habitabilidad y Vicios Ocultos

El dueño está obligado a mantener la cosa en estado de servir para el uso convenido (ej. que funcionen tuberías, instalación eléctrica impermeable). Si hay humedades graves que impiden vivir, tienes derecho a la reducción de renta o rescisión sin penalidad.

3. Venta del Inmueble

¿Qué pasa si el dueño vende la casa mientras vives ahí?

El contrato se debe respetar. El nuevo dueño adquiere los derechos y obligaciones del contrato ("La venta no mata la renta" en derecho civil, salvo pacto en contrario).

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